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楼市看点：政府四大措施救市防止房市的崩溃
2008-07-03 29
来源:启蒙
编辑:yanyan 作者：理财师
股市过冬降印花税救市。楼市过冬，政府是否也应该救市？
其实，政府救市早就悄悄进行了。
政府为什么要救市？
对于政府，房地产是个不听话的坏孩子！这几年，房价发疯，老百姓怨声载道。政府对此恨得咬牙切齿。不断出台调控政策，大棒政策。终于在08年让房价开始跌了。这不听话的孩子终于受到惩罚了。曾经听到一位政府官员庆幸地说，这房价终于涨不动了，好呆可以向老百姓交待了。
然而，坏孩子也是孩子啊，当房市危机呈现，出现崩盘风险时。政府就坐不住了，立刻表现出对房地产的慈爱。十年前，经济陷入产能过剩内需不足的严重危机时，房地产启动了内需，带动了新一轮的经济增长。如今，经济已经患了房地产依赖症。许多地方政府50％以上的财政收入都来自于房地产，一旦房地产资金连断裂，地方政府也将陷入财政困境。而且，房地产上下游产业范围太大，金融贷款比例非常高，政府非常担心房地产崩溃会拖累经济陷入全面危机。
最近，政府频频到房地产企业调研，询问企业销售状况。几个月之前，他们乐于房价得到控制。但目前却对房产销售量萎缩极度不安。
其实，地方政府的救市行动，已经悄悄开始了。政府救市主要有四大招数：
第一招，是新闻导向！
早就有开发商向政府反映，媒体过渡喝空楼市加剧了客户观望心理。政府也通过宣传部打招呼，让媒体不要过份喝空楼市，客观报道。但是在以前，地方政府这招一般没有什么用。由于房价是民生问题，中央政府非常关注。地方政府也不能公开向新闻媒体提要求，只能悄悄地打招呼。但新闻媒体对政府的打招呼一般是阳奉阴违。地产专刊不说房价要降！财经版的记者就来炒作一把房价拐点。不让说本地的房价，就说外地的，如炒作深圳、北京的降价如何惨烈等。这样炒作效果更好。
目前中央政府已经公开表态要稳定房价，防范金融危机。地方政府趁机抓加强了新闻导向。近期，喝空楼市的舆论明显比以前少了很多。稳定楼市的论调开始多了起来。
第二招，控制新开工项目！
为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。早日实现供需平衡。某市今年基本不批新开工项目。规划局则以局长被双规为由，暂定新项目规划手续办理。把新项目都压了下来。
第三招，硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间。
今年许多城市土地基本上处于零出让状态。地方政府宁愿不卖地，也不愿意按照市场降价卖地。硬挺地价。这实际上是地方政府比较强烈的救市措施。一方面，硬挺地价，让开发商能挺就挺。防止降价的多米诺骨派倒下。不然房子便宜卖了连地都买不回来。另一方面。减少供地，能够迅速减少供应，促使供需早日平衡，从而稳定房市也就救活了。
第四招，加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求。
拆迁已经成了调整房市的一种手段。现在一般不提倡还建房，而是货币安置自行购房，或者政府采购商品房安置。拆迁可以释放出可观的刚性需求。在2007年房地产市场火热之时，政府停止或者减缓了拆迁，防止为房价火上烧油。由2008年是房市的冬天，正好通过拆迁释放的刚性需求救市，救援处于困境的开发商。
通过这四大措施，政府救市能够成功吗？
个人认为，政府救市措施难以立杆见影，许多2007年扩展太厉害的房地产企业，已经等不到救市见效的时候了，仍然要走上灭亡的道路。这篇文章在2007年本人的一篇博文《房价飞涨让开发商面临灭顶之灾》已经有了充分的说明。其实，也只有一部分企业灭亡之后，房地产才会由冬天走向春天。
但是从长期来看，政府救市能有效防止房市长期走熊，摆脱下降趋势。尤其是土地紧缩硬挺地价的措施，可以在一年左右强行让市场恢复供需平衡,重新回到上升轨道。当然，政府希望房地产在恢复元气后，走上温和上涨的轨道。房地产是否这么听话，就不得而知了！
其实，政府救市早就悄悄进行了。
政府为什么要救市？
对于政府，房地产是个不听话的坏孩子！这几年，房价发疯，老百姓怨声载道。政府对此恨得咬牙切齿。不断出台调控政策，大棒政策。终于在08年让房价开始跌了。这不听话的孩子终于受到惩罚了。曾经听到一位政府官员庆幸地说，这房价终于涨不动了，好呆可以向老百姓交待了。
然而，坏孩子也是孩子啊，当房市危机呈现，出现崩盘风险时。政府就坐不住了，立刻表现出对房地产的慈爱。十年前，经济陷入产能过剩内需不足的严重危机时，房地产启动了内需，带动了新一轮的经济增长。如今，经济已经患了房地产依赖症。许多地方政府50％以上的财政收入都来自于房地产，一旦房地产资金连断裂，地方政府也将陷入财政困境。而且，房地产上下游产业范围太大，金融贷款比例非常高，政府非常担心房地产崩溃会拖累经济陷入全面危机。
最近，政府频频到房地产企业调研，询问企业销售状况。几个月之前，他们乐于房价得到控制。但目前却对房产销售量萎缩极度不安。
其实，地方政府的救市行动，已经悄悄开始了。政府救市主要有四大招数：
第一招，是新闻导向！
早就有开发商向政府反映，媒体过渡喝空楼市加剧了客户观望心理。政府也通过宣传部打招呼，让媒体不要过份喝空楼市，客观报道。但是在以前，地方政府这招一般没有什么用。由于房价是民生问题，中央政府非常关注。地方政府也不能公开向新闻媒体提要求，只能悄悄地打招呼。但新闻媒体对政府的打招呼一般是阳奉阴违。地产专刊不说房价要降！财经版的记者就来炒作一把房价拐点。不让说本地的房价，就说外地的，如炒作深圳、北京的降价如何惨烈等。这样炒作效果更好。
目前中央政府已经公开表态要稳定房价，防范金融危机。地方政府趁机抓加强了新闻导向。近期，喝空楼市的舆论明显比以前少了很多。稳定楼市的论调开始多了起来。
第二招，控制新开工项目！
为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。早日实现供需平衡。某市今年基本不批新开工项目。规划局则以局长被双规为由，暂定新项目规划手续办理。把新项目都压了下来。
第三招，硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间。
今年许多城市土地基本上处于零出让状态。地方政府宁愿不卖地，也不愿意按照市场降价卖地。硬挺地价。这实际上是地方政府比较强烈的救市措施。一方面，硬挺地价，让开发商能挺就挺。防止降价的多米诺骨派倒下。不然房子便宜卖了连地都买不回来。另一方面。减少供地，能够迅速减少供应，促使供需早日平衡，从而稳定房市也就救活了。
第四招，加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求。
拆迁已经成了调整房市的一种手段。现在一般不提倡还建房，而是货币安置自行购房，或者政府采购商品房安置。拆迁可以释放出可观的刚性需求。在2007年房地产市场火热之时，政府停止或者减缓了拆迁，防止为房价火上烧油。由2008年是房市的冬天，正好通过拆迁释放的刚性需求救市，救援处于困境的开发商。
通过这四大措施，政府救市能够成功吗？
个人认为，政府救市措施难以立杆见影，许多2007年扩展太厉害的房地产企业，已经等不到救市见效的时候了，仍然要走上灭亡的道路。这篇文章在2007年本人的一篇博文《房价飞涨让开发商面临灭顶之灾》已经有了充分的说明。其实，也只有一部分企业灭亡之后，房地产才会由冬天走向春天。
但是从长期来看，政府救市能有效防止房市长期走熊，摆脱下降趋势。尤其是土地紧缩硬挺地价的措施，可以在一年左右强行让市场恢复供需平衡,重新回到上升轨道。当然，政府希望房地产在恢复元气后，走上温和上涨的轨道。房地产是否这么听话，就不得而知了！
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