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楼市已经进入盘整期
2008-07-17 46
来源:中华工商时报
编辑:yanyan 作者：理财师
三个可以用来说明市场状况的指标：供销比、房价收入比和可支付收入比全面恶化，创出历史新高；"地荒论"不攻自破，充足的土地供应已使地价下挫，开发商荷包缩水，以至无人问津招拍挂的土地；房地产开发贷款大幅下降。舆论焦点已从争论"拐点"是否来临转向政府是否应该救市。所有这一切，归结为一个现象---楼市的肃杀气氛正在蔓延，已从深圳开始，一路北上，进入北京，波及全国。
供求关系发生逆转数据显示，从２００４－２００７年，北京新增商品住宅期房供应面积分别是２８６２．８５万、２２０５万、１７０５．９万、１３２９．４万平米，预售成交面积分别为２６４２．１万、２２６９．６２万、１９０３．１万、１５５７．７万平米，供销比分别为１．０８、０．９７、０．９０、０．８５，其中，２００５－２００６年连续３年呈现出供不应求的状况，但２００８年１－５月，北京楼市新增供应及销售面积分别为５０３．８万平米和３５１．７万平米，供销比扩大为１．４３，明显呈现出供过于求的态势。
从销售状况来看，２００２－２００７年每年的销售面积分别为１６０４．４
万、１６８８．２万、３６５３万、３３６６．７万、２２０５万、１７３１．５万平米，成交均价分别为４４６７元、５２８４元、６３７６元、６７２５元、８１８７元、１０２２５．６元／平米；换言之，２００７年的销售面积已大致回落到２００２－２００３年的水平，成交均价虽在逐年上涨的基础上继续保持增长势头，但２００８年１－５月，北京楼市的销售面积为２６６．３万平米，成交均价为１１７５９元／平米，总体已呈价升量跌态势。另有数据显示，今年上半年比去年上半年，北京市日均期房及现房签约套数和签约面积均已下降三至四成。今年６月，新增供应面积比销售面积多出了２９２万平米。在供大于求的情况下，已达历史高点的商品房价继续上涨的动力已经大为减弱。
实际上，自２００７年四季度至今，由于商品住宅市场成交量大幅萎缩，成交价格增速也已明显放缓。ＤＴＺ戴德梁行预计，２００８年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到１３％，成交价格同比增速仅为６％，远远低于２００７年同期１２％的水平。未来一段时间，市场将延续较为低迷的走势。
房价收入比恶化达到顶点ＤＴＺ戴德梁行研究表明，自２００３年以来，国内房价增幅明显快于人民收入水平的增速，２００７年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化，分别达到历史最高水平，以目前中国楼市６．９８倍的房价收入比（合理区间３－６倍）及４１％的可支付比例（合理范围不超过３０％）两项指标来衡量，未来房价增速有进一步放缓的需要。但ＤＴＺ戴德梁行预计，随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施，未来人民收入水平将保持１５％－２０％的高速增长，因此，在整体房价增速显著放缓的情况下，明显的下跌现象将不会出现。预计２０１０－２０１１年间房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。
同时，２００７年四季度至今，储蓄存款增速从２００７年１０月的３．７％迅速上升至２００８年５月的１３．６％，资金回笼现象明显，市场观望气氛浓重。截至２００８年５月，银行系统中具有较强流动性的活期存款总额高达７万亿元左右，由于未来１－２年内负利率状况很难改变，而通胀有可能加剧，预计市场企稳后，楼市将会重新吸引资金的大规模进入。
土地供应充足地价开始回落ＤＴＺ戴德梁行数据显示，
１９９８－２００７年土地市场购置总面积高达２８亿平米，但已完成开发的土地面积仅为１７亿平米，尚未开发的土地规模占到全部出让土地总量的４０％。土地市场囤积现象较为严重。２００８年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金２０％的闲置费。同年６月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过３年。政府对于土地市场一系列调控政策的细化将会促使开发商减少土地购置速度，加大土地开发的力度。
除存量土地外，增量土地还在增加。以北京为例，上半年仅二季度计划入市而未能入市的建设用地面积达５２３万平米，其中多数为住宅用地，因此，下半年的住宅土地供应非常充足。同时，新增土地中，政策性用地供应在不断加大。
土地供应充足，供应结构调整，一方面可以减缓由于土地供不应求所带来的土地成本逐渐攀高，从而进一步缓解成本推动型房价上涨。另一方面，政策性土地供应的增加，势必增加政策性住房的供给，分流部分商品房需求。
土地市场的变化由于开发商资金状况的恶化，其结果已经显现：土地成交量虽然在增加，但开发商拿地的能力和热情却在减弱，导致今年上半年北京成交土地楼面价几年来首次回落。与往年地王频出不同的是，今年国内已有不少地方出现土地招拍挂流标。
开发商未必都是"朱坚强"ＤＴＺ戴德梁行研究表明，货币供应量过大是导致高通胀的结果性诱导因素。但由于紧缩性货币政策存在滞后性，在货币供应增速没有出现明显趋势性放缓的情况下，２００８年整体通胀压力非常严峻。预计政府未来仍将采取更为强烈的紧缩性调控政策。
２００８年上半年央行已５次上调存款准备金率至１７．５％的历史最高水平，共冻结资金１．２万亿元。在中美利差的约束下，２００８年下半年政府仍将继续采取提高存款准备金率从而控制银行系统信贷规模的间接调控手段。
预计２００８年底存款准备金率将上调至２０％，全年冻结资金量将达到２．４万亿元，相当于２００７年房地产业向银行系统贷款总额１．１８万亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计２００８年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为８８００亿元，较２００７年减少约３０００亿元，同比下降四成。银行系统对于房地产企业的信贷紧缩将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多地采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，将会促进整体行业向更为健康的方向发展。（
供求关系发生逆转数据显示，从２００４－２００７年，北京新增商品住宅期房供应面积分别是２８６２．８５万、２２０５万、１７０５．９万、１３２９．４万平米，预售成交面积分别为２６４２．１万、２２６９．６２万、１９０３．１万、１５５７．７万平米，供销比分别为１．０８、０．９７、０．９０、０．８５，其中，２００５－２００６年连续３年呈现出供不应求的状况，但２００８年１－５月，北京楼市新增供应及销售面积分别为５０３．８万平米和３５１．７万平米，供销比扩大为１．４３，明显呈现出供过于求的态势。
从销售状况来看，２００２－２００７年每年的销售面积分别为１６０４．４
万、１６８８．２万、３６５３万、３３６６．７万、２２０５万、１７３１．５万平米，成交均价分别为４４６７元、５２８４元、６３７６元、６７２５元、８１８７元、１０２２５．６元／平米；换言之，２００７年的销售面积已大致回落到２００２－２００３年的水平，成交均价虽在逐年上涨的基础上继续保持增长势头，但２００８年１－５月，北京楼市的销售面积为２６６．３万平米，成交均价为１１７５９元／平米，总体已呈价升量跌态势。另有数据显示，今年上半年比去年上半年，北京市日均期房及现房签约套数和签约面积均已下降三至四成。今年６月，新增供应面积比销售面积多出了２９２万平米。在供大于求的情况下，已达历史高点的商品房价继续上涨的动力已经大为减弱。
实际上，自２００７年四季度至今，由于商品住宅市场成交量大幅萎缩，成交价格增速也已明显放缓。ＤＴＺ戴德梁行预计，２００８年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到１３％，成交价格同比增速仅为６％，远远低于２００７年同期１２％的水平。未来一段时间，市场将延续较为低迷的走势。
房价收入比恶化达到顶点ＤＴＺ戴德梁行研究表明，自２００３年以来，国内房价增幅明显快于人民收入水平的增速，２００７年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化，分别达到历史最高水平，以目前中国楼市６．９８倍的房价收入比（合理区间３－６倍）及４１％的可支付比例（合理范围不超过３０％）两项指标来衡量，未来房价增速有进一步放缓的需要。但ＤＴＺ戴德梁行预计，随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施，未来人民收入水平将保持１５％－２０％的高速增长，因此，在整体房价增速显著放缓的情况下，明显的下跌现象将不会出现。预计２０１０－２０１１年间房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。
同时，２００７年四季度至今，储蓄存款增速从２００７年１０月的３．７％迅速上升至２００８年５月的１３．６％，资金回笼现象明显，市场观望气氛浓重。截至２００８年５月，银行系统中具有较强流动性的活期存款总额高达７万亿元左右，由于未来１－２年内负利率状况很难改变，而通胀有可能加剧，预计市场企稳后，楼市将会重新吸引资金的大规模进入。
土地供应充足地价开始回落ＤＴＺ戴德梁行数据显示，
１９９８－２００７年土地市场购置总面积高达２８亿平米，但已完成开发的土地面积仅为１７亿平米，尚未开发的土地规模占到全部出让土地总量的４０％。土地市场囤积现象较为严重。２００８年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金２０％的闲置费。同年６月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过３年。政府对于土地市场一系列调控政策的细化将会促使开发商减少土地购置速度，加大土地开发的力度。
除存量土地外，增量土地还在增加。以北京为例，上半年仅二季度计划入市而未能入市的建设用地面积达５２３万平米，其中多数为住宅用地，因此，下半年的住宅土地供应非常充足。同时，新增土地中，政策性用地供应在不断加大。
土地供应充足，供应结构调整，一方面可以减缓由于土地供不应求所带来的土地成本逐渐攀高，从而进一步缓解成本推动型房价上涨。另一方面，政策性土地供应的增加，势必增加政策性住房的供给，分流部分商品房需求。
土地市场的变化由于开发商资金状况的恶化，其结果已经显现：土地成交量虽然在增加，但开发商拿地的能力和热情却在减弱，导致今年上半年北京成交土地楼面价几年来首次回落。与往年地王频出不同的是，今年国内已有不少地方出现土地招拍挂流标。
开发商未必都是"朱坚强"ＤＴＺ戴德梁行研究表明，货币供应量过大是导致高通胀的结果性诱导因素。但由于紧缩性货币政策存在滞后性，在货币供应增速没有出现明显趋势性放缓的情况下，２００８年整体通胀压力非常严峻。预计政府未来仍将采取更为强烈的紧缩性调控政策。
２００８年上半年央行已５次上调存款准备金率至１７．５％的历史最高水平，共冻结资金１．２万亿元。在中美利差的约束下，２００８年下半年政府仍将继续采取提高存款准备金率从而控制银行系统信贷规模的间接调控手段。
预计２００８年底存款准备金率将上调至２０％，全年冻结资金量将达到２．４万亿元，相当于２００７年房地产业向银行系统贷款总额１．１８万亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计２００８年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为８８００亿元，较２００７年减少约３０００亿元，同比下降四成。银行系统对于房地产企业的信贷紧缩将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多地采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，将会促进整体行业向更为健康的方向发展。（
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