部分楼盘房价过万元 济南房价还会坚挺多久？

---

　　部分楼盘房价过万元

　　昨天，记者来到位于历山路上的一家售楼处，以购房者身份与置业顾问王先生进行了交谈：

　　“这里的房子什么价？”

　　“我们在历山路上的全卖完了，均价是每平方米8000元，千佛山路上的新楼盘正在建设中，估计下个月就开始预售了，均价1万元。”

　　“1万元，怎么这样高？”

　　“不算高了，同样的好地段，其他开发商的楼盘价更高，像和平路上正在建的楼盘，均价1.4万元，历山路省高院附近在建楼盘，均价1.2万元。”“我想买5000元以下的房子，看来是没有可能了？”“那你到经十西路去看看吧。”

　　按照有关部门公布的数据，济南市5月份房价同比上涨8%，但在许多购房者看来，实际上涨的幅度要高一些。记者了解到，位于济南高新区的一家楼盘，2007年初的均价是4200元/平方米，目前的均价是5800元/平方米，本月底还准备提价200元；市区北部一家楼盘2007年初均价为4000元/平方米，目前是5600元/平方米。

　　一位业内人士告诉记者，济南住宅用房价格的高低，除了地段因素，与开发商的实力、知名度也有很大关系，一些小的开发商出于资金回笼的需要，可能会在价格上有所松动。但资金雄厚的大开发商不仅不会降价，反而会在销售过程中不断提价，让消费者感觉楼盘在升值。

　　不少想买房的市民都知道济南楼盘的价格是东部高西部低，但去年以来，西部、北部也不甘落后，住宅用房价格涨幅超过了东部地区。

　　济南房价何以坚挺

　　“深圳、广州、上海等地的降价并不会影响济南的房价。房地产市场的地域特性很强，济南房价并不像一线城市虚涨得那么高，在国内省会城市中也不是最高的。当游资在全国各地大炒房产时，济南楼市的需求多是健康的居住需求，投资性购房只占到5%左右。正因为济南的购房群体投机、投资购房者偏少，房价上涨速度与一线城市相比还不算太快。在市民正常的住房需求以及我市大面积拆迁带来的住房需求影响下，房价短期内很难回落。”山大经济学院李铁岗副院长这样说。

　　据了解，去年4月份，我市全面启动棚户区改造，计划用3年时间基本改造完成38个片区，涉及居民30100户。大面积的拆迁带来了大量的刚性需求，并在济南二手房市场上迅速得到显现，二手房租赁价格一月之内平均上涨200元。“今年下半年天桥区的官扎营、宝华等片区将进行棚户区改造，仅宝华片区一带就有8000多拆迁户，假设有20%选择货币安置，就有1600户的购房需求，刚性需求在短时间爆发，济南的房价短期内不会回落。”一家房地产开发公司的负责人告诉记者。

　　“房价肯定不会回落”，“我们楼盘8月底第一批现房交付时就涨价”，“这个月底就提价”，“地价和成本在涨，房价怎么可能下跌？”……我市房地产商们在回答记者关于房价涨跌的疑问时，看法相当一致。他们的理由是，济南的地价这几年一直在涨，而且涨速不慢，建材、人力等成本也在上升，房价没有不涨的道理。

　　市民购房热情持续下降

　　今年以来，越来越多的准购房者加入观望阵营。记者采访时发现，观望者对济南房价都有一套自己的“理论”。

　　“目前市中心楼盘价格有的已经过万元，市区周边楼盘最低也要五六千元。房价早就已经超过我的承受力，目前我只能选择观望，”一直想买房的市民郑云说，“如果房价与当地的经济发展水平和居民收入水平不匹配，楼市最终面临的是需求下降，房价必然会下降。”

　　在某网络公司工作的王彪认为，深圳、广州等一线城市房价松动，一定会影响其他城市房价。“济南楼市拐点可能为期不远，目前房价太高，买房不如租房。我算了一笔账，以济南目前的租房价格，房价高于3500元/每平方米，贷款买房就不如租房。”王彪说。

　　“从银行的个人住房贷款业务量就可以看得很明白，最近3年来，济南市民的购房热情在不断下降。我们去年的房贷业务量比前年少了3成，今年又比去年少了3成。”我市一家国有银行的个贷中心负责人分析，市民买房的少了，应该分成两部分来看，一部分是由于信贷政策的变化，尤其是针对第二套的房贷利率在基准利率的基础上上浮10%，抑制了大部分投资性需求，另一部分是有住房需求的老百姓，他们持币观望，希望房价能够回落。

　　有开发商资金链断裂

　　在济南房价持续上涨的同时，一些开发商已经感受到“资金链断裂之痛”。

　　济南一家大银行的相关负责人告诉记者，房地产开发商想要拿到银行的贷款越来越难，首先，必须“四证”(土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证)齐全；其次，其自有资金必须占到项目所需资金的35%以上。随着国家不断提高存款准备金率，银行用于放贷的资金减少，自然要努力选择更为优质的客户，而在银行看来，房地产开发商是风险级别较高的客户，尤其是一些“拆了东墙补西墙”的小开发商更是无法从银行拿到贷款。

　　一些房地产企业为了搞到资金，想方设法欺骗银行办理假按揭。在济南一家事业单位工作的邵先生，日前意外地收到了银行寄来的对账单，上面显示他办理了一笔45万元的房贷，而且近两年来每个月按时还款。邵先生的确曾买过一套房子，但贷款早已还清，多方查证得知，是当年的开发商在邵先生毫不知情的情况下，以邵先生的名义办理了假按揭。

　　本月初，另一家济南的开发商由于资金链断裂，不能及时还上银行贷款，其开发的两层楼被法院查封，其中的一层车库已经卖给了业主，这些业主使用车库10年，但一直没有从开发商处拿到产权证。

　　业内人士分析，部分房地产企业目前面临的资金困境让人担忧，早年房地产开发的准入门槛比较低，一些企业完全依赖银行贷款生存，一旦“断奶”，必然带来许多社会问题，银行和购房者的利益都难有保障。